شرح قانون - التعليق على نصوص القانون 6 لسنة 1997 - الجزء الثالث

المادة الثالثة
"تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع:-
· ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944 .
· وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961 .
· وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتى 6 أكتوبر 1973 .
· وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر 1973 وحتى 9سبتمبر 1977 .
· ويسرى هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون .
· وتزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 بنسبة 10% اعتبارا من ذات الموعد.
· ثم تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية فى نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة10 % من قيمة آخر أجرة قانونية جميع الأماكن آنفة الذكر".

12 - مدى سريان المادة الثالثة:
قرر المشرع فى هذه المادة رفع الأجرة القانونية الحالية اعتبارا من 1/4/1997 للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى إلى ثمانية أمثال وخمسة أمثال وأربعة أمثال وثلاثة أمثال وزيادة قدرها 10% ، وذلك حسب تاريخ إنشاء المكان وأعداده للاستغلال . كما قرر زيادة الأجرة القانونية بعد حساب الزيادات المشار إليها بنسبة 10% سنويا فى أول إبريل من كل عام تالى وتحسب نسبة ال10% على أساس أخر أجرة قانونية وصلت إليها فى السنة السابقة أو الشهر الأخير حسب الأحوال - أى أن نسبة ال10% الأخيرة هى زيادة سنوية دورية متغيرة القيمة وليست ثابتة القيمة بمعنى أنها زيادة مركبة - دون تحديد مدة أو موعد لنهاية هذه النسبة الأخيرة ولا تنتهى إلا بنهاية العقد .

13- كيفية التطبيق :-لإيضاح هذه المادة يجب الأتى:-
1.أن نعرف ما هى الأجرة القانونية وكيفية تحديدها وحسابها .
2.أن يكون مكان ومؤجر لغير أغراض السكنى .
3.أن تكون الأماكن خاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن .
4.حساب الأجرة القانونية الحالية اعتبارا من 1/4/1997 .

وذلك بالتفصيـل الأتــــــــــى :-
أولا :- ما هى الأجرة القانونية ؟ وكيفية تحديدها :-
من المعلوم أن قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة قد نص كل منها على القواعد الموضوعية المتعلقة بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه ، وأن قواعد تحديد الأجرة هى قواعد آمرة متعلقة بالنظام العام ولا يجوز الاتفاق على مخالفتها وكل اتفاق على خلافها يكون باطلا بطلانا مطلقا مهما طالت مدته ، كما أنها استثناء من الأصل العام وهو القانون المدنى ولا يجوز التوسع فى تفسيرها أو تأويلها ولا يجوز القياس عليها إلا بنص .

كما ان تحديد أجرة أى مكان تخضع للقانون الذى فى ظله أقيم المكان أو الوحدة ولا عبرة لتاريخ أعداد المكان لغير السكنى إذا كان معد قبل ذلك للاستعمال إذ أن العبرة بتاريخ الانتهاء من أعداد المكان سواء للسكنى أو لغير السكنى أو خلافه .

مثال:-
قد يكون هناك شقة مقامة فى دور أرضى بعقار وتم بنائها فى سنة 1971 ثم فى سنة 1987 قام المستأجر بتحويل حجرة منها إلى دكان فإن تحديد أجرتها يتم وفق القانون رقم 52 لسنة 1969 وليس القانون رقم 136 لسنة 1981 مع مراعاة تطبيق أحكام المادة 19 ، المادتين 7 ،8 من القانون رقم 136 لسنة 1981 .

ولحساب الأجرة القانونية يجب بيان قواعد حسابها وما طرأ عليها من تخفيض ، وتقسم المبانى إلى أقسام من حيث تاريخ إنشائها إلى الأتى:-

1- المبانى المنشأة قبل أول يناير 1944:-
I-بالنسبة للعقود المبرمة قبل أول مايو 1941 يلتزم المستأجر بالأجرة المتفق عليها ثم يستنزل من الأجرة ابتداء من أول يناير 1962 قيمة الضرائب التى أعفى منها المالك بمقتضى القانون 169/1961 وقدرها 2,‍11% من الأجرة .

II-بالنسبة للعقود المبرمة منذ أول مايو 1941 لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها على أجرة شهر إبريل 1941 أو أجرة المثل لذلك الشهر ( طبقا للمادة 4 من القانون رقم 121 لسنة 1947 ) ويضاف إلى هذه الأجرة الزيادة التى أجازتها المادة المشار إليها وقدرها:-

45% من الأجرة للأماكن المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية والمحال العامة وذلك إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 5 ج شهريا ، فإذا تجاوزت الأجرة هذا المبلغ كانت نسبة الزيادة 60 % .

30% من الأجرة المستحقة لعيادات الأطباء ومكاتب المحامين والمهندسين ومن إليهم من أصحاب المهن غير التجارية .

25% من الأجرة بالنسبة للمدارس والمحاكم والأندية والمستشفيات وجميع الأماكن الأخرى المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية .

10% من الأجرة بالنسبة للأماكن المؤجرة إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 4 ج شهريا وبنسبة 12% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل تزيد على 4 ج ولا تتجاوز 10 ج شهريا وبنسبة 14 % فيما زاد عن ذلك .

( يراعى أن هذه النسب الأخيرة لن يتم تطبيقها على الأماكن الغير سكنية ).

ثم يستنزل من الأجرة بعد إضافة هذه النسب ابتداء من أول يناير 1962 قيمة الضرائب التى أعفى منها المالك بمقتضى القانون 169/1961 وقدرها 11.2% من الأجرة .


2- المبانى المنشأة منذ أول يناير 1944 إلى 18/9/1952:-

تحدد الأجرة طبقا للمرسوم بقانون رقم 199/1952 على أساس أجرة شهر سبتمبر 1952 أو أجرة المثل فى ذلك الشهر ثم تخفض هذه الأجرة بنسبة 15% طبقا للقانون المذكور ثم يستنزل بعد هذا التخفيض ابتداء من أول 1962 قيمة الضرائب التى أعفى منها المالك بمقتضى القانون 169/1961 وقدرها 11.2% من الأجرة ثم تخفض الأجرة تخفيضا جديدا ابتداء من أول مارس 1965 بنسبة 20% بعد التخفيضات السالفة الذكر طبقا للقانون رقم 7 لسنة 1965 .

3- المبانى المنشأة من 18/9/1952 الى 12/6/1958:-

تحدد أجرتها طبقا للقانون 55 لسنة 1958 على أساس الأجرة التى كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على 12/6/1958 أو الأجرة الواردة فى عقد الإيجار أيهما أقل ثم تخفض هذه الأجرة بنسبة 20% طبقا للقانون المذكور وإذا كان المكان المؤجر لم يسبق تأجيره فينظر إلى أجرة المثل عند العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 وتخفض بنسبة 20% ثم يستنزل من الأجرة بعد هذا التخفيض ابتداء من أول يناير 1962 قيمة الضرائب التى أعفى المالك منها بمقتضى القانون 169/1961 وقدرها 11,2% ثم تخفض الأجرة تخفيضا جديدا ابتداء من أول مارس 1965بنسبة 20% طبقا للقانون رقم 7 لسنة 1965 وذلك بعد تخفيض ال 20% وخصم الضرائب التى يتناولها الإعفاء .

4- المبانى المنشأة منذ 12/6/1958 الى 5 نوفمبر 1961:-

تحدد أجرتها طبقا للقانون رقم 168 لسنة 1961 على أساس الأجرة التى كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على 5/11/1961 أو الأجرة الواردة فى عقد الإيجار أيهما أقل مخفضة بنسبة 20% وإذا كان المكان لم يسبق تأجيره فينظر إلى أجرة مثله عند العمل بالقانون 168/1961 وتخفض بنسبة 20% ثم يستنزل من الأجرة بعد هذا التخفيض ابتداء من أول يناير 1962 قيمة الضرائب التى أعفى منها المالك بمقتضى القانون رقم 169لسنة 1961 ثم تخفض الأجرة تخفيضا جديدا ابتداء من أول مارس 1965 بنسبة 20% طبقا للقانون رقم 7/1965 وذلك بعد تخفيض ال20% وخصم الضرائب التى تناولها الإعفاء .

5- المبانى المنشاة بعد 5 نوفمبر 1961 إلى 22/2/1965:-

تحدد أجرتها طبقا للقانون رقم 7 لسنة 1965 على أساس الأجرة المتعاقد عليها مخفضة بنسبة 35% إذا لم يكن قد تم تقديرها طبقا للقانون رقم 46 لسنة 1962 تقديرا نهائيا غير قابل للطعن فيه. أما إذا تم تقديرها تقديرا نهائيا طبقا للقانون رقم 46لسنة 1962 فتعدل هذه الأجرة على أساس الأجرة المتعاقد عليها مخفضة بنسبة 35% أو طبقا للتقدير النهائى أيهما أقل ، ثم يضاف اليهما ما يخصهما من الضرائب العقارية الأصلية المستحقة مع مراعاة الإعفاءات الضريبية المقررة بالقانون رقم 169 / 1961 ويتحمل المستأجر بهذه الضرائب باعتبارها أجرة وليست باعتبارها ضريبة .

6- المبانى المنشأة بعد 22/2/1965:-

تحدد أجرتها طبقا للقانون رقم 46 لسنة 1962 أو طبقا للقانون رقم 52 لسنة 1969 على أساس 5% من قيمة الأرض والمبانى و3% من قيمة المبانى ومن مجموع هاتين النسبتين تتحدد الأجرة بعد أن يضاف إليها الضرائب العقارية الأصلية والأضافية المستحقة فى غير الحالات المعفاه بالقانون رقم 196/ 1961.
(راجع كتاب منازعات الضرائب العقارية للأستاذ/ موريـس صــادق طبعة 1994 ص 38 وما بعدها)

ملحوظـة:-

Þمنذ تاريخ 6/2/1962 تاريخ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 كان يتم تحديد الأجرة بمعرفة اللجان المنصوص عليها فى القانون السالف الذكر والقوانين التالية له .

Þوعليه يتم تحديد أجرة الأماكن المنشأة بعد العمل بأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 وفق قرارات لجان تحديد الإيجارات إذا كانت نهائية أو وفقا للأحكام الصادرة فى طعونها إذا تم الطعن على هذه القرارات ( مع مراعاة ما جاء بالحالتين المبينتين بالبند 13 تحت رقم 5،6 ) .

Þأما بالنسبة للأماكن المنشأة بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 فتحدد طبقا للأجرة الاتفاقية إذا لم يعترض المستأجر عليها فى خلال تسعون يوما من تاريخ أخطاره بالأجرة أو تحرير العقد او شغل المكان فإذا اعترض وطلب التقدير بمعرفة لجان تحديد الأجرة فطبقا لقرارات لجان الإيجارات إذا كانت نهائية أما إذا طعن فيها فوفقا للأحكام الصادرة فى هذه الطعون .

Þأما بالنسبة للأماكن المنشأة قبل العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 فيتم تحديد أجرتها وفقا لعقود الإيجار - إذا كانت موجودة - أو أجرة المثل مع مراعاة التخفيضات المشار إليها على النحو السابق إيضاحه بالبند 13 .

ثانيا:- ان يكون مكان ومؤجر لغير السكنى .

أولا يجب أن يكون مكان فيخرج عن هذا المدلول واجهات العقارات وأسطحها وكذلك الأرض الفضاء ومع مراعاة باقى الشروط الموضحة تحت بند الإيضاح لهذه المادة .

ويستوى بعد ذلك ما إذا كان المكان قد أنشأ أصلا للسكنى ثم تم تغييره إلى غير السكنى سواء بموافقة المؤجر أو بمعرفته او عن طريق المستأجر بناء على سند من القانون يبيح له التغيير - أحكام المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - أو ان يكون أنشأ أصلا لغير السكنى .

أما إذا كان قد أنشأ أصلا لغير السكنى وتم تغييره إلى السكنى بمعرفة المستأجر
فهناك رأى يرى أن الزيادات الواردة بالمادة - المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 - لا تطبق على الأجرة تأسيسا على أن العبرة بالتخصيص الفعلى للمكان .

ومع أحترامنا لهذا الرآى إلا أننا نرى أنه يجب التفرقة بين حالتين :-

الحالة الأولى :-
وهى أن يتم الاتفاق فيما بين المؤجر والمستأجر على تغيير استعمال المكان من غير سكنى إلى سكنى ويكون الاتفاق كتابة أو بناء على تصريح كتابى من المالك .
وهنا لا تسرى الزيادات الواردة بالمادة على هذا المكان وذلك لأن إرادة طرفيه قد اتجهت إلى هذا التغيير وهذا الاتفاق لا يتعرض للبطلان لعدم تعلقه بالنظام العام.

أما الحالة الثانية:-
وهى أن يقوم المستأجر بإرادته المنفردة وبدون موافقة المالك أو الحصول على تصريح كتابى منه بتغيير استعمال المكان من غير سكنى طبقا للعقد إلى سكنى فهو تصرف بالإرادة المنفردة من المستأجر ولا ينفذ فى حق المالك .

إذ أن تغيير المستأجر لاستعمال المكان لغير الغرض المنصوص عليه فى العقد طبقا للحالة الأولى يتم استنادا لحق خلوله المشرع للمستأجر بمقتضى المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أما الحالة الثانية فالمستأجر قام بالتغيير دون سند من القانون وعليه لا يعتد بتصرفه فى مواجهة المالك وتطبق أحكام المادة .

علما بأنه لا يجوز تطبيق أحكام المادة الأولى والثانية من هذا القانون - القانون رقم 6 لسنة 1997 على الحالة الثانية اذ أن المشرع قرر فى هاتين المادتين أنهما يطبقان على الأماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فإذا توفى المستأجر فيمتد إلى ورثته وأقاربه وأزواجه حتى الدرجة الثانية بشرط أن يمارس ذات النشاط .

فالعبرة فى تطبيق المادتين المشار اليهما هو التخصيص الفعلى كما نص عليهما المشرع .

ويجب أن يراعى عند حساب الأجرة القانونية للمكان الذى تم تغيير أستعماله من السكنى إلى غير السكنى - بعد العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977- انه يتم تطبيق أحكام المادة 23 من القانون المشار اليه أو المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 "حسب الأحوال " ثم المادتين 7 ، 8 من القانون 136 لسنة 1981 ثم تطبق الزيادات المنصوص عليها فى المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 .

14- الأماكن التى تم تغيير أستعمالها جزئيا:-

قد يتم تغيير أستعمال المكان المؤجر للسكنى جزئيا لغير السكنى ويظل باقى المكان مؤجر للسكنى او العكس - من غير سكنى إلى سكنى جزئيا - فهناك رأى يرى أن تغيير الأستعمال الجزئى من سكنى إلى غير سكنى فتطبق عليه أحكام المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة1981 طبقا لتاريخ أنشاء المكان بزيادة الأجرة بمقدار نصف النسب المشار إليها فى تلك المادة ، ولا تسرى عليه أى زيادات آخرى سواء المنصوص عليها فى المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة1981 أو المنصوص عليها بالمادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 . تأسيسا على أن المكان مؤجر أصلا للسكنى ولا يجوز الجمع بين الزيادتين .

الا أننا نرى ..إن تغيير أستعمال المكان جزئيا حالة خاصة اذ أن المستأجر يستعمل ذات المكان فى أكثر من غرض ويتمتع بمميزات الغرضين السكنى وغير السكنى - وعلى سبيل المثال فأن من حق المستأجر أن يقوم بتغيير أستعمال المكان إلى غير السكنى فى أى وقت ويتصرف فى العين ببيعها مع مراعاة أحكام المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 - وعليه فأنه عند تغيير الأستعمال جزئيا من السكنى إلى غير السكنى تطبق أحكام المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة1981 ثم أحكام المادتين 7،8 من ذات القانون ثم المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 حسب تاريخ أنشاء المكان .

أما إذا تم تغيير أستعمال المكان من غير سكنى إلى سكنى فيطبق عليه ما سبق ايضاحه فى حالة تغيير استعمال المكان كليا وذلك لتعلق الأمر بإرادة طرفى العقد .

والغرض من أعتبار تغيير أستعمال المكان جزئيا من سكنى إلى غير سكنى حالة خاصة هو فى حالة صدور قوانين بتعديل أجرة الأماكن السكنية لا يتم زيادة هذه الأماكن مرة أخرى ونأمل أن يبين المشرع ذلك صراحة .

ثالثا:- أن تكون الأماكن خاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن :-

أشترط المشرع لأعمال أحكام المادة الثالثة أن تكون الأماكن المؤجرة لغير السكنى خاضعهة لأحكام قوانين إيجار الأماكن فكما نعلم أن قوانين إيجار الأماكن كثيرة وتبدأ بالقانون رقم 121 لسنة 1947 وتنتهى بالقانون رقم 136 لسنة 1981 أما القانون رقم 4 لسنة 1996 فلا تسرى عليه أحكام هذا القانون - 6 لسنة 1997 - أعمالا لنص المادة الرابعة من القانون المشار اليه ، وبهذا التحديد يكون المشرع قد أخرج الأماكن المؤجرة مفروش أو بالجدك من المالك فهذه الأماكن تخضع لأحكام القانون المدنى من حيث المدة والأجرة بل ويجوزأنهائها بارادة الطرفين.

فقصد المشرع من أشتراطه لتطبيق أحكام هذه المادة - ( الثالثة ) - على الأماكن المؤجرة لغير السكنى أن تكون هذه الأماكن خاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن لأن قوانين إيجار الأماكن هى التى أخرجت أرادة طرفى العقد من تحديد الأجرة أو المدة لتحقيق العدالة الأجتماعية . كما أنه يتجه نحو سياسة قانونية جديدة هى الرجوع إلى أحكام القانون المدنى وذلك دون الأضرار بالمراكز القانونية المستقرة أو الأوضاع الأقتصادية .
رابعا:- حساب الأجرة القانونية أعتبارا من 1/4/1997:-

كما سبق وأن ذكرنا أن تحديد الأجرة القانونية من القواعد الآمرة التى لا يجوز الأتفاق على مخالفتها لتعلقها بالنظام العام كما أنها أستثناء من الأصل العام فلا يجوز القياس عليها الا بناء على نص أو سند قانونى .

كما أن تاريخ أنشاء المكان هو الذى يحدد أيا من قوانين إيجار الأماكن الواجب التطبيق بشأن تحديد الأجرة القانونية .

لذلك قسم المشرع المبانى إلى خمسة أقسام حسب تاريخ أنشائها وتحدد أجرتها القانونية نفاذا لهذا القانون على النحو الأتى:-

1- الأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944 تزاد الأجرة القانونية الحالية إلى ثمانية أمثالها .

التطبيق: -أ- إذا كان المكان مؤجر للسكنى ثم تغير إلى غير السكنى بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة1977 :-
يستوى فى ذلك أن يكون التغيير كلية أو جزئيا - بأعتبار أن التغيير الجزئى هو حالة خاصة - تحدد أجرتها القانونية على النحو الذى بيناه فى البند 13 ثم تزاد بنسبة 200% أعمالا للمادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أو المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - حسب اللأحوال - ثم تزاد بنسبة 150% أعمالا لنص المادتين 7،8 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ثم تزاد هذه الأجرة إلى ثمانية أمثالها ثم تزاد فى أول إبريل من كل عام تالى بداية من عام 1998 بنسبة 10% من آخر أجرة وصلت إليها .

مثال:-
شقة أجرت بتاريخ 1/3/1941 باجرة شهرية قدرها 3 ج وتم تغيرها إلى غير السكنى فى سنة 1978 فتكون أجرتها القانونية هى الأجرة المتعاقد عليها ثم تخفض بنسبة 11.2% من أول يناير 1962 - قيمة الضرائب التى أعفى المالك منها بالقانون رقم 169 لسنة 1961 - فتصبح الأجرة 2.664 ج ثم تزاد بنسب200% طبقا للمادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977الواجب التطبيق فتصبح 7.992 ج ثم تزاد بنسبة 150% أعمالا للمادتين 7 ،8 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فتصبح 19.98 ج ثم تزاد إلى ثمانية أمثال فتصبح الأجرة فى 1/4/1997 هى 159.84 ج . ( كما يضاف إلى هذه الأجرة ملحقاتها وأهمها الضرائب العقارية الأصلية والأضافية وتمثل نسبة 15.6% وذلك فى محافظة القاهرة بمقتضى القانون رقم 46 لسنة 1968 الذى الزم شاغلى الوحدات المؤجرة لغير السكنى بهذه الضرائب سواء كان الشاغل هو المستأجر أو المالك ). وتصبح الأجرة فى أول إبريل 1998 هى 175.978 ج وفى أول إبريل 1999 هى 193.576 ج تقريبا وهكذا ....... تزاد كل أول إبريل من كل عام تالى بنسبة 10% من آخر أجرة .

ب - إذا كان المكان مؤجر لغير السكنى أو تغير أستعماله قبل العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 من سكنى إلى غير سكنى :-
فتحدد أجرتها كما سبق -مع مراعاة تاريخ التأجير- ثم تزاد أعتبارا من تاريخ العمل بأحكام القانون 136/1981 بنسبة 150% أعمالا للمادتين 7 ،8 من القانون 136/1981 - ثم تزاد إلى ثمانية أمثالها .

2- الأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961 تزاد الأجرة القانونية الحالية إلى خمسة أمثالها .

التطبيق:-أ - إذا كان المكان مؤجر للسكنى وتغير إلى غير السكنى بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977:-
فتحدد أجرتها كما سبق ايضاحه بالبند 13 - مع مراعاة تاريخ أنشاء المكان تبعا للحالات المبينة فى 2،3،4 والتخفيضات الواردة بها - ثم تزاد بنسبة 100% أعمالا لنص المادة 23 من القانون 49/1977 أو المادة 19 من القانون 136/1981 - حسب الأحوال - ثم تزاد بنسبة 100% أعمالا لنص المادتين 7 ، 8 من القانون رقم 136/1981 ثم تزاد إلى خمسة أمثال هذه الأجرة ثم تزاد فى أول إبريل من كل عام تالى على عام 1997 بنسبة 10% من آخر أجرة وصلت إليها .

ب - بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير السكنى أو تم تغييرها من سكنى إلى غير السكنى قبل العمل بالقانون رقم 49/1977:-
تحدد الأجرة كما سبق ثم تزاد الأجرة بنسبة 100% أعمالا لنص المادتين 7 ، 8 من القانون رقم 136/1981 ثم تزاد هذه الأجرة إلى خمسة أمثالها ثم تزاد فى أول إبريل من كل عام تالى على عام 1997 بنسبة 10% من آخر أجرة وصلت إليها .

مثال :-
أجر محل بتاريخ 1/1/1957 وكان قد تم أنشائه فى سنة 1956 بأجرة شهرية قدرها سبعة جنيهات وكانت أجرة المثل عند العمل بالقانون رقم 55/1958 هى خمسة جنيهات فتصبح الأجرة القانونية فى ذلك الوقت هى أجرة المثل مخفضة بنسبة 20% فتصبح 4 ج أعمالا للقانون 55/ 1958 - ثم تستنزل الأجرة بنسبة 11.2% فتصبح 3.552 ج قيمة الضرائب التى أعفى المالك منها ابتداء من أول يناير 1962 بالقانون رقم 169/1961 ثم تخفض بنسبة 20% فتصبح 2.842 ج تقريبا أعمالا للقانون رقم 7 لسنة 1965 ابتداء من أول مارس 1965 ثم تزاد الأجرة بنسبة 100% فتصبح 5.684 ج طبقا لنص المادتين 7 ،8 من القانون 136 لسنة 1981 ثم تزاد هذه الأجرة إلى خمسة أمثالها فتصبح 28.42 ج -هذا بالأضافة إلى ملحقات الأجرة - ثم تزاد بنسبة 10% من آخرأجرة وصلت إليها فى أول إبريل من كل عام تالى فتصبح فى 1/4/1998 الجرة كالتالى 28.42 × 10%= 31.262 ج .......وهكذا .

3- الأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتى 6 أكتوبر 1973 تزاد الأجرة القانونية الحالية إلى أربعة أمثالها .

التطبيق: -أ - إذا كان المكان مؤجر للسكنى ثم تغير إلى غير السكنى بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977:-
تحدد الأجرة القانونية على النحوالسابق ايضاحه بالبند 13 - مع مراعاة تاريخ أنشاء المكان والتخفيضات المبينة بالحالتين 5،6 - ثم تزاد الأجرة بنسبة 75% أعمالا لنص المادة 23 من القانون رقم 49/1977 أو المادة 19 من القانون رقم 136 / 1981- حسب الأحوال - ثم تزاد بنسبة 50% أعمالا لنص المادتين 7 ، 8 من القانون رقم 136/1981 ثم تزاد هذه الأجرة إلى أربعة أمثالها ثم تزاد فى أول إبريل من كل عام تالى على 1997 بنسبة 10% من آخر أجرة وصلت إليها . ..... وهكذا .



ب :- إذا كان المكان مؤجر لغير السكنى أو تم تغيير أستعماله إلى غير السكنى بعد العمل بالقانون رقم 49/1977:-
تحدد الأجرة كما سبق ثم تزاد بنسبة 50% طبقا لنص المادتين 7 ، 8 من القانون رقم 136/1981 ثم تزاد هذه الأجرة إلى أربعة أمثالها ثم تزاد فى أول إبريل من كل عام تالى على 1997 بنسبة ‍10% من آخر أجرة وصلت إليها .

مثال:-
دكان فى دور أرضى بعقار أنشأ فى سنة 1970 وتم وتم تقديرها تقديرا نهائيا بمعرفة لجان تحديد الأجرة بمبلغ 5ج وأجرت فى سنة 1989 بمبلغ مائة جنيها فيتم تحديد الأجرة القانونية على هذا الأساس ولا عبرة للأجرة التى تم التعاقد عليها فتكون أجرتها فى ذلك الوقت كما حددتها اللجنة بمبلغ 5 ج ثم تزاد بنسبة 150% أعمالا لنص المادتين 7،8 من القانون رقم 136/1981 فتصبح مبلغ 12.5ج ثم تزاد هذه الأجرة القانونية إلى أربعة أمثالها فتصبح 50 جنيه هذا فضلا عن ملحقات الأجرة 0

4- الأماكن المنشأة من 7 أكتوبر 1977 وحتى 9 سبتمبر 1977 تزاد الأجرة القانونية الحالية إلى ثلاثة أمثالها.

التطبيق :-أ - إذا كان المكان مؤجر للسكنى وتم تغييره إلى غير السكنى :-
تحدد أجرتها وفقا لما قررته لجان تحديد الأجرة إذا كان نهائيا أما إذا كان تم الطعن عليها فطبقا للأحكام الصادرة فى هذه الطعون بصفة نهائية -كما سبق وأن ذكرنا - ثم تزاد بنسبة 50% أعمالا للمادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ثم تزاد بنسبة 25% أعمالا لنص المادتين 7،8 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ثم تزاد هذه الأجرة القانونية إلى ثلأثة أمثالها وتزاد بعد ذلك فى أول إبريل من كل عام تالى بعد 1997 من آخر أجرة وصلت إليها .

ب - إذا كان المكان مؤجر لغير السكنى : -
تحدد أجرتها كما سبق ثم تزاد بنسبة 25 % أعمالا للمادتين7 ، 8 من القانون 136/1981 ثم تزاد هذه الأجرة القانونية إلى ثلاثة أمثالها وتزاد بعد ذلك فى أول إبريل من كل عام تالى على 1997 بنسبة 10% من آخر أجرة وصلت إليها .

5- الأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 تزاد الأجرة القانونية الحالية بنسبة 10 % .

التطبيق:-أ - إذا كان المكان مؤجر للسكنى وتم تغييره إلى غير السكنى ومنشأ فى ظل العمل بأحكام القانون 49/1977 :-
يتم تحديد الأجرة وفقا لقرار لجنة الإيجارات أو حكم المحكمة إذا كان هناك طعن فى قرار اللجنة حسب الأحوال ثم تزاد بنسبة 50% أعمالا لنص المادة 23 من القانون المشار اليه ثم تزاد بنسبة 25% أعمالا للمادتين 7 ، 8 من القانون رقم 136/1981 ثم تزاد الأجرة القانونية بنسبة 10% ثم تزاد الأجرة بعد عام 1997 فى أول إبريل من كل عام تالى بنسبة 10% من آخر أجرة وصلت اليه.

ب - إذا كان المكان مؤجر لغير السكنى فى ظل العمل بأحكام القانون 49/1977:-
فتحدد الأجرة وفقا لقرار اللجنة إن كان كان نهائيا أو وفقا للحكم الصادر فى الطعن على قرار اللجنة ثم تزاد بنسبة 10% ثم تزاد الأجرة بعد عام 1997 فى أول إبريل من كل عام تالى بنسبة 10% من آخر أجرة وصلت اليه.


ج - أما إذا كان منشأ فى ظل العمل بالقانون 136 لسنة 1981 :-
فيتم تحديد الأجرة طبقا للأجرة الأتفاقية إذا لم يعترض المستأجر عليها ويطلب تحديد الأجرة بمعرفة اللجنة فى خلال تسعون يوما من تاريخ أخطاره بالأجرة أو التعاقد أو شغل العين أو وفقا لقرار اللجنة إذا كان نهائيا أو الحكم الصادر فى الطعن إذا تم الطعن على قرار اللجنة "حسب الأحوال" ثم تزاد الأجرة بنسبة 10% ثم تزاد الأجرة بعد عام 1997 فى أول إبريل من كل عام تالى بنسبة 10% من آخر أجرة وصلت إليه .

مثال: -
شقة مؤجرة لغير السكنى بمبلغ ستون جنيها اتفاقا ومنشأة بتاريخ 1988 وقام المستأجر بتغييرها إلى غير السكنى فى سنة 1990 فيتم تحديد أجرتها كالتالى تسرى الأجرة الاتفاقية لعدم الأعتراض عليها من قبل المستأجر ثم تزاد بنسبة 25% أعمالا للمادة 19 من القانون 136/1981 فتصبح 75 ج ثم تزاد بنسبة 10% اعتبارا من أول إبريل 1997 فتصبح 82.5 ج ثم تزاد بعد ذلك فى أول إبريل من كل عام تالى بنسبة 10% تحسب على آخر أجرة وصلت إليها أى تصبح فى أول إبريل 1998 كالتالى ( 82.5 ×10% ) + 82.5= 90.75 ج وهكذا.......

15- التعليق على المادة الثالثة:-
كان يتعين على المشرع أن يقرر أن إذا كان المكان يستعمل جزئيا فى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة بنصف الأمثال والنسب المشار إليها فى المادة ، وذلك باعتبار أنه سوف يقوم مستقبلا بزيادة أجرة الأماكن المؤجرة للسكنى .