مقدمة
صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 ونشر بالجريدة الرسمية-العدد 12 ( مكرر ) فى 26 مارس 1997 بتعديل الفقرة الثانية من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ،وذلك على أثر صدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 44 لسنة 17 قضائية بتاريخ 22فبراير سنة 1997 ، وتضمن خمسة مواد ولكن عند تطبيقها تثير الكثير من الجدل حول كيفية تفسيرها وتطبيقها ، ولهذا فأننا نتولى فى هذا الكتيب إيضاح مدى كل مادة على حده ثم كيفية تطبيقها ثم التعليق عليها - إن كان له محل - من وجهة نظرنا البحته ونأمل أن تصادف رأيكم،،،
ويسعدنى أن أهدى هذا الكتيب إلى كل رجال القضاء الجالس والواقف .
والى كل من يهمه هذا القانون ،،،.
والله ولى التوفيق
القاهرة فى إبريل 1997 .
المؤلف
مكرم فخرى منصور
المحامى
المادة الأولى
"يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، النص الأتى : فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الاصلى طبقا للعقد ، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ، ويستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم .
واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيره ولمرة واحدة " .
1- مدى سريان المادة الأولى:-
نود أن نوضح أن نص الفقرة الثانية قبل صدور حكما المحكمة الدستورية العليا رقما 4 لسنة 15 قضائية ، 44 لسنة 17 قضائية واللذين قضيا بإلغائهما تنص على الأتى :-
“ فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين بحسب الأحوال .”
2- أولا- الفقرة الأولى :-
أشترط المشرع لامتداد عقد الإيجار الشروط الأتية:-
1.وفاة المستأجر الأصلى .
2.أن يكون المكان مؤجر لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى .
3.قصر الامتداد على ورثة المستأجر أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا وإناثا سواء قصر أو بلغ .
4.أن يكون بذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد .
5.أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عن الورثة.
3- كيفية التطبيق :-
1.وفاة المستأجر الأصلى وقد تكون الوفاة حقيقة أو حكما.
2.أن يكون المكان مؤجر لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى
أما غير ذلك من الأماكن فلا يخضع للامتداد المنصوص عليه فى هذا القانون فالأماكن المؤجرة للسكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص المعنوية سواء كانت شركات أو جمعيات أو هيئات أو مدارس أو نواد متى حلت أو فسخت أو صفيت فلا تخضع للامتداد إذ أن الشخص المعنوى ليس له ورثة أو أقارب كما يخرج من هذه الأماكن إيجار الجدك والمفروش.
3.يمتد العقد لورثة المستأجر الأصلى أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا وإناثا قصرا وبلغ :-وهؤلاء الورثة هم:-
أ-الأزواج :-
ويستوى فى ذلك أن يكون الزوج أو الزوجة أو الزوجات حسب الأحوال وأن تكون العلاقة الزوجية قائمة لم تنفصم عراها حتى تاريخ الوفاة وأن يكون لهم الحق فى الميراث فإذا كان الزوج أو الزوجة أو الزوجات لا ميراث لهم فى بعضهم البعض طبقا لأحكام قوانين الميراث فلا يمتد عقد الإيجار ، ويستوى فى عقد الزواج أن يكون رسمى أو عرفى .
ب.ورثة وأقارب المستأجر الاصلى حتى الدرجة الثانية :-
وهم الأب والأم والأبناء وأبناء وبنات الابن والابنة والجد والجدة والأخ والأخت لأبوين أو لأم أو لأب ، وأشترط المشرع أن يكونوا لهم الحق فى الميراث فإذا كان هناك أحد لا يستحق الميراث من المذكورين بعاليه وذلك قد يكون راجع إلى الحجب أو القتل أو غير ذلك طبقا لأحكام قوانين الميراث فلا يمتد العقد له .
4. أن يكون بذات النشاط الذى يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد:-
وهنا يثور التساؤل فهناك أكثر من فرض فقد يكون ذكر فى العقد نوع النشاط أو لم يذكر نوع النشاط .
ففى الفرض الثانى وهو عدم ذكر نوع النشاط فى العقد فأن العقد إذا توافرت شروط الامتداد يمتد لصالح ورثته أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية تأسيسا على أن نية المتعاقدين - المؤجر والمستأجر الأصليين - قد انصرفت على تفويض المستأجر الأصلى فى اختيار نوع النشاط الذى يمارسه فى العين المؤجرة ،ولما كان الورثة هم خلف للمستأجر الأصلى فيمتد العقد لهم بكافة أحكامه ما لم تتقيد بنص قانون متعلق بالنظام العام .
أما الفرض الأول : وهو أن يكون قد ذكر فى العقد نوع النشاط فنكون أمام احتمالين الأول أن يكون المستأجر الأصلى لم يغير النشاط المذكور فى العقد وعليه لا يجوز للورثة أو المستفيدين من الامتداد أن يغيروا هذا النشاط أما إذا قاموا بتغيير النشاط فيحق للمؤجر فسخ العقد وإخلائهم من العين ( مع مراعاة الحالة الخاصة التى سنبينها فى حينها ). أما الاحتمال الثانى أن يكون المستأجر الأصلى أو المستفيدين من ورثته قام بتغيير النشاط المذكور فى العقد ووافق المؤجر على التغيير صراحة أو ضمنا فيمتد العقد للمستفيدين من ورثته بالنشاط الموافق عليه. ، أما إذا لم يوافق المؤجر على تغيير النشاط ( وتكون عدم الموافقة متمثلة فى اتخاذ المؤجر أو خلفه العام والخاص أى أجراء قانونى فى مواجهة المستأجر أو المستفيدين من ورثته لم يثبت عكسه أو استقرار المراكز القانونية حتى تاريخ صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 ينتهى العقد .
4- حالة خاصة:-وهى صدور قرار أو أمر أدارى أو أى عمل من أعمال السلطة والسيادة يحد أو يمنع النشاط المزاول بالعين المؤجرة سواء فى حياة المستأجر الأصلى أو بعد وفاته مع الأخذ فى الاعتبار الفروض والحالات السالفة الذكر فيحق للمستفيدين من ورثته امتداد عقد الإيجار لهم مع حقهم فى تغيير نوع النشاط الذى تم تحديده أو منعه حسب الأحوال وذلك باعتبار هذه الحالة هى حالة طارئة وذات ظروف قهرية.
5- الأثر الرجعى للفقرة الأولى من المادة الأولى :-نص المشرع فى هذا القانون على أن يعمل بهذه الفقرة من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 والغرض الذى ابتغاه المشرع من هذا الأثر هو الحفاظ على المراكز القانونية التى استقرت فى ظل العمل بأحكام الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتى تم إلغائها بحكما المحكمة الدستورية العليا رقما 4 لسنة 15 ق ، 44 لسنة 17 ق.
5. إن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عن الورثة :-
أعطى المشرع لورثة وأقارب المستأجر حتى الدرجة الثانية ان يستعملوا نشاط مورثهم بذاتهم أو بواسطة نائب عنهم وذلك راجع إلى إن المشرع سبق وان اشترط أن يكون الاستعمال بذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد على التفصيل السابق إيضاحه وحتى لا يكون هناك أى زعم بأن هناك قصر أو ما زالوا فى التعليم أو ليس لهم الدارية الكافية بنوعية نشاط مورثهم أو غيرة ..
ويمنع عليهم تأجيرها للغير بل إنابة شخص غيرهم لاستعمالها وإداراتها بذات النشاط لصالحهم .
6- الفقرة الثانية من المادة الأولى :-أورد المشرع فى هذه الفقرة حكما خاصا يتمثل فى وفاة أحد من أصحاب حق البقاء فى العين بعد العمل بهذا القانون فينتهى العقد بقوة القانون ، إلا إذا كان هناك مستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى فيمتد العقد لهم دون غيرهم ولمرة واحدة .
7- كيفية التطبيق :-لإيضاح هذه الفقرة يجب:-
1. تحديد من هم أصحاب حق البقاء .
2. وفاة أحد من أصحاب حق البقاء .
3. عدم استمرار العقد إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى .
4. عدم امتداد العقد إلا لمرة واحدة .
وذلك على التفصيل الآتى :-
1.تحديد من هم أصحاب حق البقاء :-
فى خلال الفترة من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 سنة 1977 وقبل العمل بأحكام حكمى المحكمة الدستورية العليا رقما 4 لسنة 15 ق ، 44 لسنة 17 ق كانت هناك بعض المراكز القانونية التى نشأت واستقرت تأسيسا على نص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الملغاة .
وعلى ضوء ذلك يمكن تقسيم أصحاب حق البقاء إلى ثلاث فئات :-
الفئة الأولى :-
على سبيل المثال وليس الحصر شركاء المستأجر الأصلى الذى ترك لهم العين ، أو الموصى لهم ، أو أى أشخاص آخرين نشأت لهم مراكز قانونية واستقرت فى ظل الفقرة الثانية الملغاة والمشار إليها .
الفئة الثانية :-
وهم ورثة المستأجر الأصلى الذين أمتد لهم عقد الإيجار إعمالا لحكم الفقرة الثانية الملغاة سواء استقرت مراكزهم القانونية أم لم تستقر قبل العمل بحكم المحكمة الدستورية العليا رقم 44 لسنة 17 ق أى حتى 6/3/1977 .
الفئة الثالثة :-
وهم ورثة المستأجر الأصلى أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا وإناثا قصر وبلغ المنصوص عليهم فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من هذا القانون من بعد العمل بأحكام هذا القانون (القانون رقم 6 لسنة 1997 ).
2.وفاة أحد من أصحاب حق البقاء :-
اشترط المشرع لاستمرار العقد للمستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى ان يتوفى أحد من أصحاب حق البقاء وهذا شرط منطقى وصحيح إذ لو لم يمت أحد من أصحاب حق البقاء ظل العقد ممتدا لهم لحين وفاة أحدهم أو انتهاء العقد بإرادة الطرفين .
3.عدم استمرار العقد إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى :-
هنا نبين أن المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى كما حددهم المشرع فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من هذا القانون اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون متى توافرت باقى الشروط المنصوص عليها فى الفقرة الأولى المشار إليها .
4.عدم امتداد العقد إلا لمرة واحدة :-
قرر المشرع إنه بعد وفاة المستأجر الأصلى أو أحد من أصحاب حق البقاء فى العين على النحو السالف الذكر لا يستمر العقد إلا لصالح المستفيدين المنصوص عليهم فى الفقرة الأولى المشار إليها من هذا القانون ولمرة واحدة رغبة من المشرع على الحد قدر الإمكان لامتداد العقد وقصره على مرة واحدة بعد العمل بهذا القانون ، ويكون الامتداد على النحو التالى :-
بالنسبة لأصحاب الفئتين الأولى والثانية :تظل مراكزهم القانونية كما هى عليه وقت صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 ويظل العقد ممتدا لهم لحين وفاة أى واحد منهم ولم يشترط القانون وفاتهم جميعا إذ قرر المشرع موت أحد إذا كانوا أكثر من شخص فبوفاة أى واحد منهم اعتبارا من تاريخ 27 /3/1997 يمتد العقد - إن كان هناك محل للامتداد - طبقا للشروط الواردة بالفقرة الأولى للمستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى المنصوص عليهم فقط فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من هذا القانون دون غيرهم ولمرة واحدة .
أما أصحاب الفئة الثالثة :-
وهم ورثة المستأجر الأصلى المنصوص عليهم فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من هذا القانون .
فهؤلاء يمتد لهم جميعا العقد اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 أى اعتبارا من تاريخ 27 /3/1997 متى توافرت باقى شروط المشار إليها سواء كان المتوفى هو المستأجر الأصلى أو أحد من أصحاب حق البقاء فى العين من الفئتين الأولى أو الثانية .
وهناك رأي يرى ..إذا انحصر إرث المستأجر فى وارث واحد فإذا مات أستمر الإيجار لصالح ورثته بشرط أن يكونوا من أقارب المستأجر الأصلى حتى الدرجة الثانية . وإذا تعدد ورثة المستأجر أستمر العقد لصالحهم جميعا سواء كانوا من الدرجة الأولى أم من الدرجة الثانية أم من الدرجتين معا أم كان الزوج بينهم . فإذا مات أحد هؤلاء الورثة بقى الإيجار لصالح الباقين وهكذا حتى موتهم جميعا . فإذا كان لآخر وارث توفى منهم ورثة من أقارب المستأجر الأصلى حتى الدرجة الثانية أستمر الإيجار لصالحهم فإذ لم يوجد هؤلاء الورثة انتهى الإيجار ووجب رد العين إلى مؤجرها . ويجوز استمرار الإيجار لصالح ورثة المستأجر الأصلى حتى الدرجة الثانية لأكثر من مرة دون حد أقصى للمرات التى يستمر فيها الإيجار .
إلا أننا نرى .. أنه لا يجوز بأى حال من الأحوال أن يمتد عقد الإيجار لأكثر من مرة واحدة بعد العمل بأحكام القانون رقم 6 لسنة 1977 فإذا توفى المستأجر الأصلى وترك عنه وريث وحيد تتوافر فيه الشروط السالفة الذكر فى الفقرة الأولى وقت الوفاة فيمتد العقد لهذا الوريث فقط دون غيره وبوفاة هذا الوريث ينتهى عقد الإيجار إن لم يتم إنهاءه باتفاق الطرفين المؤجر والوريث .
أما إذا توفى المستأجر الأصلى وترك عنه أكثر من وريث تتوافر فيهم شروط الامتداد السالفة الذكر وقت الوفاة فإن العقد يمتد لهم جميعا ويعتبروا شركة واقع وإذا توفى أحدهم استمر العقد بالنسبة للباقين منهم دون دخول ورثة من توفى وهكذا لحين وفاتهم جميعاً أو انتهاء العقد بإرادة طرفيه ، لأنه لا مجال للاجتهاد أمام صراحة النص .
إذ أن النص ذكر الأتى:- إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيره ولمرة واحدة.
8- التعليق على المادة الأولى :-
كان يتعين على المشرع عند صياغته للفقرة الأولى من المادة الأولى إلا يذكر لفظ (يستبدل بنص .....) وذكـر محلهــا لفـظ ( تضاف فقرة ثانية للمادة رقم 29 من القانون رقم ......)
إذ أنه بصدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 44 لسنة 17 ق بتاريخ 22/2/1977 ونشره فى الجريدة الرسمية بتاريخ 6/3/1977 ولما كان المقرر قانونا وعلى نحو ما جرى عليه نص المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا أن "أحكام هذه المحكمة فى دعاوى الدستورية وقرارها بالتفسير ملزم لجميع سلطات الدولة ... ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص فى قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه فى اليوم التالى لنشر الحكم . كما أنه من المقرر أنه إذا كان يترتب على الحكم بعدم دستورية نص فى قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه فى اليوم التالى لنشر الحكم إلا أن - عدم تطبيق النص - وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية لقانون المحكمة الدستورية - لا ينصرف إلى المستقبل فحسب وإنما ينسحب على الوقائع والعلاقات السابقة على صدور الحكم بعدم دستورية النص على أنه يستثنى من ذلك الحقوق والمراكز التى تكون قد استقرت عند صدوره بحكم حاز قوة الأمر المقضى به أو بانقضاء مدة التقادم" .
"الطعن رقم 1348 لسنة 50 ق قاعدة 218 مجموعة المكتب الفنى السنة 35 الجزء الأول ص 139 وفى هذا المعنى الطعن رقم 3229 لسنة 58 ق جلسة 19/11/1992 " .
وعليه تكون الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا وجود لها من تاريخ صدور القانون فى 8/9/1977 . - مع مراعاة الاستثناء - فكيف يمكن استبدال نص لا وجود له. ؟؟؟؟
وللأسف الشديد فإن نص الفقرة الأولى بهذه الصياغة يعرضها للطعن عليها بعدم الدستورية .
أما بالنسبة للفقرة الثانية من المادة الأولى فكان يتعين على المشرع أن يحدد من هم أصحاب حق البقاء فى العين على سبيل الحصر أو الجزم وليس كما وردت عامة فاتحة الباب للاجتهادات وإثارة الخلافات .
صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 ونشر بالجريدة الرسمية-العدد 12 ( مكرر ) فى 26 مارس 1997 بتعديل الفقرة الثانية من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ،وذلك على أثر صدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 44 لسنة 17 قضائية بتاريخ 22فبراير سنة 1997 ، وتضمن خمسة مواد ولكن عند تطبيقها تثير الكثير من الجدل حول كيفية تفسيرها وتطبيقها ، ولهذا فأننا نتولى فى هذا الكتيب إيضاح مدى كل مادة على حده ثم كيفية تطبيقها ثم التعليق عليها - إن كان له محل - من وجهة نظرنا البحته ونأمل أن تصادف رأيكم،،،
ويسعدنى أن أهدى هذا الكتيب إلى كل رجال القضاء الجالس والواقف .
والى كل من يهمه هذا القانون ،،،.
والله ولى التوفيق
القاهرة فى إبريل 1997 .
المؤلف
مكرم فخرى منصور
المحامى
المادة الأولى
"يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، النص الأتى : فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الاصلى طبقا للعقد ، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ، ويستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم .
واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيره ولمرة واحدة " .
1- مدى سريان المادة الأولى:-
نود أن نوضح أن نص الفقرة الثانية قبل صدور حكما المحكمة الدستورية العليا رقما 4 لسنة 15 قضائية ، 44 لسنة 17 قضائية واللذين قضيا بإلغائهما تنص على الأتى :-
“ فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين بحسب الأحوال .”
2- أولا- الفقرة الأولى :-
أشترط المشرع لامتداد عقد الإيجار الشروط الأتية:-
1.وفاة المستأجر الأصلى .
2.أن يكون المكان مؤجر لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى .
3.قصر الامتداد على ورثة المستأجر أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا وإناثا سواء قصر أو بلغ .
4.أن يكون بذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد .
5.أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عن الورثة.
3- كيفية التطبيق :-
1.وفاة المستأجر الأصلى وقد تكون الوفاة حقيقة أو حكما.
2.أن يكون المكان مؤجر لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى
أما غير ذلك من الأماكن فلا يخضع للامتداد المنصوص عليه فى هذا القانون فالأماكن المؤجرة للسكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص المعنوية سواء كانت شركات أو جمعيات أو هيئات أو مدارس أو نواد متى حلت أو فسخت أو صفيت فلا تخضع للامتداد إذ أن الشخص المعنوى ليس له ورثة أو أقارب كما يخرج من هذه الأماكن إيجار الجدك والمفروش.
3.يمتد العقد لورثة المستأجر الأصلى أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا وإناثا قصرا وبلغ :-وهؤلاء الورثة هم:-
أ-الأزواج :-
ويستوى فى ذلك أن يكون الزوج أو الزوجة أو الزوجات حسب الأحوال وأن تكون العلاقة الزوجية قائمة لم تنفصم عراها حتى تاريخ الوفاة وأن يكون لهم الحق فى الميراث فإذا كان الزوج أو الزوجة أو الزوجات لا ميراث لهم فى بعضهم البعض طبقا لأحكام قوانين الميراث فلا يمتد عقد الإيجار ، ويستوى فى عقد الزواج أن يكون رسمى أو عرفى .
ب.ورثة وأقارب المستأجر الاصلى حتى الدرجة الثانية :-
وهم الأب والأم والأبناء وأبناء وبنات الابن والابنة والجد والجدة والأخ والأخت لأبوين أو لأم أو لأب ، وأشترط المشرع أن يكونوا لهم الحق فى الميراث فإذا كان هناك أحد لا يستحق الميراث من المذكورين بعاليه وذلك قد يكون راجع إلى الحجب أو القتل أو غير ذلك طبقا لأحكام قوانين الميراث فلا يمتد العقد له .
4. أن يكون بذات النشاط الذى يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد:-
وهنا يثور التساؤل فهناك أكثر من فرض فقد يكون ذكر فى العقد نوع النشاط أو لم يذكر نوع النشاط .
ففى الفرض الثانى وهو عدم ذكر نوع النشاط فى العقد فأن العقد إذا توافرت شروط الامتداد يمتد لصالح ورثته أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية تأسيسا على أن نية المتعاقدين - المؤجر والمستأجر الأصليين - قد انصرفت على تفويض المستأجر الأصلى فى اختيار نوع النشاط الذى يمارسه فى العين المؤجرة ،ولما كان الورثة هم خلف للمستأجر الأصلى فيمتد العقد لهم بكافة أحكامه ما لم تتقيد بنص قانون متعلق بالنظام العام .
أما الفرض الأول : وهو أن يكون قد ذكر فى العقد نوع النشاط فنكون أمام احتمالين الأول أن يكون المستأجر الأصلى لم يغير النشاط المذكور فى العقد وعليه لا يجوز للورثة أو المستفيدين من الامتداد أن يغيروا هذا النشاط أما إذا قاموا بتغيير النشاط فيحق للمؤجر فسخ العقد وإخلائهم من العين ( مع مراعاة الحالة الخاصة التى سنبينها فى حينها ). أما الاحتمال الثانى أن يكون المستأجر الأصلى أو المستفيدين من ورثته قام بتغيير النشاط المذكور فى العقد ووافق المؤجر على التغيير صراحة أو ضمنا فيمتد العقد للمستفيدين من ورثته بالنشاط الموافق عليه. ، أما إذا لم يوافق المؤجر على تغيير النشاط ( وتكون عدم الموافقة متمثلة فى اتخاذ المؤجر أو خلفه العام والخاص أى أجراء قانونى فى مواجهة المستأجر أو المستفيدين من ورثته لم يثبت عكسه أو استقرار المراكز القانونية حتى تاريخ صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 ينتهى العقد .
4- حالة خاصة:-وهى صدور قرار أو أمر أدارى أو أى عمل من أعمال السلطة والسيادة يحد أو يمنع النشاط المزاول بالعين المؤجرة سواء فى حياة المستأجر الأصلى أو بعد وفاته مع الأخذ فى الاعتبار الفروض والحالات السالفة الذكر فيحق للمستفيدين من ورثته امتداد عقد الإيجار لهم مع حقهم فى تغيير نوع النشاط الذى تم تحديده أو منعه حسب الأحوال وذلك باعتبار هذه الحالة هى حالة طارئة وذات ظروف قهرية.
5- الأثر الرجعى للفقرة الأولى من المادة الأولى :-نص المشرع فى هذا القانون على أن يعمل بهذه الفقرة من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 والغرض الذى ابتغاه المشرع من هذا الأثر هو الحفاظ على المراكز القانونية التى استقرت فى ظل العمل بأحكام الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتى تم إلغائها بحكما المحكمة الدستورية العليا رقما 4 لسنة 15 ق ، 44 لسنة 17 ق.
5. إن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عن الورثة :-
أعطى المشرع لورثة وأقارب المستأجر حتى الدرجة الثانية ان يستعملوا نشاط مورثهم بذاتهم أو بواسطة نائب عنهم وذلك راجع إلى إن المشرع سبق وان اشترط أن يكون الاستعمال بذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد على التفصيل السابق إيضاحه وحتى لا يكون هناك أى زعم بأن هناك قصر أو ما زالوا فى التعليم أو ليس لهم الدارية الكافية بنوعية نشاط مورثهم أو غيرة ..
ويمنع عليهم تأجيرها للغير بل إنابة شخص غيرهم لاستعمالها وإداراتها بذات النشاط لصالحهم .
6- الفقرة الثانية من المادة الأولى :-أورد المشرع فى هذه الفقرة حكما خاصا يتمثل فى وفاة أحد من أصحاب حق البقاء فى العين بعد العمل بهذا القانون فينتهى العقد بقوة القانون ، إلا إذا كان هناك مستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى فيمتد العقد لهم دون غيرهم ولمرة واحدة .
7- كيفية التطبيق :-لإيضاح هذه الفقرة يجب:-
1. تحديد من هم أصحاب حق البقاء .
2. وفاة أحد من أصحاب حق البقاء .
3. عدم استمرار العقد إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى .
4. عدم امتداد العقد إلا لمرة واحدة .
وذلك على التفصيل الآتى :-
1.تحديد من هم أصحاب حق البقاء :-
فى خلال الفترة من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 سنة 1977 وقبل العمل بأحكام حكمى المحكمة الدستورية العليا رقما 4 لسنة 15 ق ، 44 لسنة 17 ق كانت هناك بعض المراكز القانونية التى نشأت واستقرت تأسيسا على نص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الملغاة .
وعلى ضوء ذلك يمكن تقسيم أصحاب حق البقاء إلى ثلاث فئات :-
الفئة الأولى :-
على سبيل المثال وليس الحصر شركاء المستأجر الأصلى الذى ترك لهم العين ، أو الموصى لهم ، أو أى أشخاص آخرين نشأت لهم مراكز قانونية واستقرت فى ظل الفقرة الثانية الملغاة والمشار إليها .
الفئة الثانية :-
وهم ورثة المستأجر الأصلى الذين أمتد لهم عقد الإيجار إعمالا لحكم الفقرة الثانية الملغاة سواء استقرت مراكزهم القانونية أم لم تستقر قبل العمل بحكم المحكمة الدستورية العليا رقم 44 لسنة 17 ق أى حتى 6/3/1977 .
الفئة الثالثة :-
وهم ورثة المستأجر الأصلى أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا وإناثا قصر وبلغ المنصوص عليهم فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من هذا القانون من بعد العمل بأحكام هذا القانون (القانون رقم 6 لسنة 1997 ).
2.وفاة أحد من أصحاب حق البقاء :-
اشترط المشرع لاستمرار العقد للمستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى ان يتوفى أحد من أصحاب حق البقاء وهذا شرط منطقى وصحيح إذ لو لم يمت أحد من أصحاب حق البقاء ظل العقد ممتدا لهم لحين وفاة أحدهم أو انتهاء العقد بإرادة الطرفين .
3.عدم استمرار العقد إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى :-
هنا نبين أن المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى كما حددهم المشرع فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من هذا القانون اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون متى توافرت باقى الشروط المنصوص عليها فى الفقرة الأولى المشار إليها .
4.عدم امتداد العقد إلا لمرة واحدة :-
قرر المشرع إنه بعد وفاة المستأجر الأصلى أو أحد من أصحاب حق البقاء فى العين على النحو السالف الذكر لا يستمر العقد إلا لصالح المستفيدين المنصوص عليهم فى الفقرة الأولى المشار إليها من هذا القانون ولمرة واحدة رغبة من المشرع على الحد قدر الإمكان لامتداد العقد وقصره على مرة واحدة بعد العمل بهذا القانون ، ويكون الامتداد على النحو التالى :-
بالنسبة لأصحاب الفئتين الأولى والثانية :تظل مراكزهم القانونية كما هى عليه وقت صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 ويظل العقد ممتدا لهم لحين وفاة أى واحد منهم ولم يشترط القانون وفاتهم جميعا إذ قرر المشرع موت أحد إذا كانوا أكثر من شخص فبوفاة أى واحد منهم اعتبارا من تاريخ 27 /3/1997 يمتد العقد - إن كان هناك محل للامتداد - طبقا للشروط الواردة بالفقرة الأولى للمستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى المنصوص عليهم فقط فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من هذا القانون دون غيرهم ولمرة واحدة .
أما أصحاب الفئة الثالثة :-
وهم ورثة المستأجر الأصلى المنصوص عليهم فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من هذا القانون .
فهؤلاء يمتد لهم جميعا العقد اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 أى اعتبارا من تاريخ 27 /3/1997 متى توافرت باقى شروط المشار إليها سواء كان المتوفى هو المستأجر الأصلى أو أحد من أصحاب حق البقاء فى العين من الفئتين الأولى أو الثانية .
وهناك رأي يرى ..إذا انحصر إرث المستأجر فى وارث واحد فإذا مات أستمر الإيجار لصالح ورثته بشرط أن يكونوا من أقارب المستأجر الأصلى حتى الدرجة الثانية . وإذا تعدد ورثة المستأجر أستمر العقد لصالحهم جميعا سواء كانوا من الدرجة الأولى أم من الدرجة الثانية أم من الدرجتين معا أم كان الزوج بينهم . فإذا مات أحد هؤلاء الورثة بقى الإيجار لصالح الباقين وهكذا حتى موتهم جميعا . فإذا كان لآخر وارث توفى منهم ورثة من أقارب المستأجر الأصلى حتى الدرجة الثانية أستمر الإيجار لصالحهم فإذ لم يوجد هؤلاء الورثة انتهى الإيجار ووجب رد العين إلى مؤجرها . ويجوز استمرار الإيجار لصالح ورثة المستأجر الأصلى حتى الدرجة الثانية لأكثر من مرة دون حد أقصى للمرات التى يستمر فيها الإيجار .
إلا أننا نرى .. أنه لا يجوز بأى حال من الأحوال أن يمتد عقد الإيجار لأكثر من مرة واحدة بعد العمل بأحكام القانون رقم 6 لسنة 1977 فإذا توفى المستأجر الأصلى وترك عنه وريث وحيد تتوافر فيه الشروط السالفة الذكر فى الفقرة الأولى وقت الوفاة فيمتد العقد لهذا الوريث فقط دون غيره وبوفاة هذا الوريث ينتهى عقد الإيجار إن لم يتم إنهاءه باتفاق الطرفين المؤجر والوريث .
أما إذا توفى المستأجر الأصلى وترك عنه أكثر من وريث تتوافر فيهم شروط الامتداد السالفة الذكر وقت الوفاة فإن العقد يمتد لهم جميعا ويعتبروا شركة واقع وإذا توفى أحدهم استمر العقد بالنسبة للباقين منهم دون دخول ورثة من توفى وهكذا لحين وفاتهم جميعاً أو انتهاء العقد بإرادة طرفيه ، لأنه لا مجال للاجتهاد أمام صراحة النص .
إذ أن النص ذكر الأتى:- إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيره ولمرة واحدة.
8- التعليق على المادة الأولى :-
كان يتعين على المشرع عند صياغته للفقرة الأولى من المادة الأولى إلا يذكر لفظ (يستبدل بنص .....) وذكـر محلهــا لفـظ ( تضاف فقرة ثانية للمادة رقم 29 من القانون رقم ......)
إذ أنه بصدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 44 لسنة 17 ق بتاريخ 22/2/1977 ونشره فى الجريدة الرسمية بتاريخ 6/3/1977 ولما كان المقرر قانونا وعلى نحو ما جرى عليه نص المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا أن "أحكام هذه المحكمة فى دعاوى الدستورية وقرارها بالتفسير ملزم لجميع سلطات الدولة ... ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص فى قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه فى اليوم التالى لنشر الحكم . كما أنه من المقرر أنه إذا كان يترتب على الحكم بعدم دستورية نص فى قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه فى اليوم التالى لنشر الحكم إلا أن - عدم تطبيق النص - وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية لقانون المحكمة الدستورية - لا ينصرف إلى المستقبل فحسب وإنما ينسحب على الوقائع والعلاقات السابقة على صدور الحكم بعدم دستورية النص على أنه يستثنى من ذلك الحقوق والمراكز التى تكون قد استقرت عند صدوره بحكم حاز قوة الأمر المقضى به أو بانقضاء مدة التقادم" .
"الطعن رقم 1348 لسنة 50 ق قاعدة 218 مجموعة المكتب الفنى السنة 35 الجزء الأول ص 139 وفى هذا المعنى الطعن رقم 3229 لسنة 58 ق جلسة 19/11/1992 " .
وعليه تكون الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا وجود لها من تاريخ صدور القانون فى 8/9/1977 . - مع مراعاة الاستثناء - فكيف يمكن استبدال نص لا وجود له. ؟؟؟؟
وللأسف الشديد فإن نص الفقرة الأولى بهذه الصياغة يعرضها للطعن عليها بعدم الدستورية .
أما بالنسبة للفقرة الثانية من المادة الأولى فكان يتعين على المشرع أن يحدد من هم أصحاب حق البقاء فى العين على سبيل الحصر أو الجزم وليس كما وردت عامة فاتحة الباب للاجتهادات وإثارة الخلافات .
انا عندي محل ايجار قديم عقدة كان سنه 94 وككتوب في العقد انه محل عصير قصب وهو عامله مخزن قصب فهل في هذه الحاله يعتبر تغيير نشاط ولا لأ ولكم جزيل الشكر
ردحذف